异地买房全攻略

房地产门户房天下  2013-01-16 14:38

[摘要] 近年来，随着中小城市的不断发展，一、二线城市的外来人口“回家置业”意向日趋明显，依据此类购房需求，房天下以全国百余个中小城市的楼盘数据库为依托，于2012年元旦期间和春节期间推出“全国四线城市热点楼盘联展”。与此同时，房天下为广大网友提供丰富的购房攻略及参考评析，为那些想回家置业网友提供回家置业全攻略。

近年来，随着中小城市的不断发展，一、二线城市的外来人口“回家置业”意向日趋明显，依据此类购房需求，将结合一、二线网友“回家置业”的实际需求，以真实、实用为原则，为广大网友推荐各地热销楼盘信息，热销楼盘实况报道及看房团、团购、折扣楼盘、购房策略等实用信息。

楼盘联展第二期内容即将上线，本次参与联展的华中区有沧州、临沂、邢台、新乡、许昌、开封、大同、日照、东营、承德、南阳、临汾、泰安、安阳十四个城市，百余个热销楼盘。联展期间，房天下将为广大网友提供丰富的购房攻略及参考评析，为那些想回家置业网友提供回家置业全攻略信息。

部分：异地看房前准备

第二部分：买房子很重要看房子更重要--“看房攻略”

第三部分：公积金可异地互贷政策惠及全民

第四部分：按揭贷款买房流程

第五部分：异地购房投资

异地看房前准备

一、看房准备的五步

网上选房------比较------确定楼盘-------联系售楼员-------确定看房时间

步：网上选房

1、买房目标的确定

理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。

2、买房首付款的积累

买房首付款的积累——购房的关键。首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个首付款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外，建议也可先向父母借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。

3、买房常识的学习

学习一些地产基础知识——购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。但是，目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。

4、买房范围的筛选

选择适合自己的楼盘——购房量力而行。 面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资相对较高。

5、出行时间成本的节省

购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2在交通上，那么1月=60=2.5天，1年=730=30天，50年=36500=1520天=4年。

开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。

确定5公里生活圈

提醒要买房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少。

6、购房费用的了解

在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。

交易费用

契税：普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%，公寓、别墅等高档住宅为3%，当房屋的实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上，契税按3%收取。

登记费：每套80元

印花税：5元

手续费：3元/平方米

贷款费用

贷款保险：按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取，趸交保费系数根据 保险期限的长短而变化

抵押费：贷款额×1.4‰

登记费：80元

印花税：5元

备注：以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。

第二步：比较

从交通看居住出行的便利度

从交通方便来讲，小区的出入口在交通主干线路边，车辆的进出能得到保证。还有小区在公交车站的300米范围内，这个距离不会使您感到劳累。再有如果您经常出差，那么距离火车站2～5站应该是您的。这样使您往来方便，并且不会受到火车笛声的干扰。同时也提醒你，小区靠近学校和商业区，一般人流量比较大，出行高峰时间容易出现交通堵塞。

看小区环境的舒适度

现代社会人们工作压力日益加大，家成了人们缓解生活压力的地方。进入小区后，大面积的绿地将是感受家庭温馨感的开始。所以，看房首先应该关注小区环境。

选择环境，首先要考虑小区绿化率，虽然在商品房销售中绿化率是一个必备的硬件指标，但是在二手房中绿化率还没有得到大家的重视。一般来讲30％～40％的绿化率可以保证小区的环境品质，并且没有占用太多的公摊面积。

除此之外，活动场所、别致的小花园、水池和丰富的健身设施，将是大家茶余饭后聚会、游乐和健身的好去处，并且给大家增进邻里关系提供了良好环境。

看房屋本身的户型结构选择户型，要着重注意采光和通风

一般情况下，房屋应该有至少保证3个的日照和至少5个的通风。厨房和卫生间有向外的窗户，防止污浊的气体进入室内。还有就是各功能区应该比较独立，并且有一定的功能划分，避免居住时的互相干扰。

第三步：确定楼盘

第四步：联系售楼员

第五步： 确定看房时间

不但晴天去看，下雨天也要去看，雨天查看屋面有否渗水；既看卧室、厅，更要看厨房、卫生间，因为煤、水、电、卫等均在厨卫里，容易出问题；要向已入住的住户询问，认真听取老住户的亲身感受。

二、看房注意事项

1、虚假广告

设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。“样板房”也耍花招，一些开发商利用样板房欺骗消费者，样板房质量、结构与实际所交房不符、装修中利用视觉误差、家具尺寸相对缩小等进行误导。

应对：购房者要仔细阅读购房合同中的内容，必要时还要把广告宣传的内容全部载入正式的合同中，这样才有保证。

2、配套设施

开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺，但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时，会发现许多的承诺并不到位。

应对：购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗？二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。假如缺乏上述措施，一旦开发商提供的配套设施不配套，麻烦就多了。

3、内部认购

内部认购是房地产开发商不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，从而吸引了许多买房者。但一些内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其不受法律保护，购房者的权益也无法受到保障。

应对：不要购买这类商品房。至于想买低价房的业主或投资者，应选择信誉好、实力雄厚、具有市场品牌的楼盘。

4、物业管理

开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，损害业主的正当权益。或在一段时间后偷偷更换物业管理公司，以次充好。

应对：购房者在签订房屋买卖合同时，对指定的物业管理公司服务期限超出一年的应提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。

5、逃避债务

借破产逃债是许多公司常用的伎俩。一些不负责任的企业常常将资产转移到另一项目中，或隐匿财产，抽逃资金，做假账造成破产的假象，搞假破产。

应对：业主可尽量选择信誉好的开发商，要分清股东与公司的关系，同时，明察暗访项目公司的实际财产。

6、乱收费

物业管理公司乱收费，通常表现在下列几方面：

（1）超出核准的价格收取管理费。

（2）擅自提高收费标准，赚取收费差价。

（3）擅自增加项目建设，而将费用分摊给业主。

应对：业主应积极参与，选出为全体业主服务的业主委员会。这样业主委员会可以挑选信誉好的物业管理公司，或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同，并有权监督物业管理公司的行为。

7、购房合同

购房者与地产销售商签订的购房合同会有空白的地方作为合同的补充条款，但如果双方没有补充条款，就应该注意合同的空白处别让开发商做了手脚。

应对：购房者签订购房合同时，一定要耐心看完全文，遇到空白处应填上自己应有权益的内容。如无需填写时，也应画上横线。

8、房产证拖着不办

有些业主买房时开发商承诺在三个月之内办理房产证，但有时好几年房产证依然没办下来。几年来每次去找开发商，对方都有一套托词，用的的一句话就是“正在办理”。

应对：购房时看商品房是否“五证”齐全。即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。若不齐全，消费者购买后则可能拿不到房产证，商品房质量也得不到保障。 

买房子很重要 看房子更重要--“看房攻略”

1、不看白天，看晚上

主要是为了了解入夜后房屋附近的噪声、照明、安全情况等。

入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩，是否有噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。

如果是白天看房要注意一下屋里的采光，小区住宅“户户朝南”往往是开发商的强劲卖点，但值得注意的是：有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求，南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效光照。

2、不看晴天，看雨天

看房选在雨天，因为这时是了解房屋承受能力的时机，漏雨、渗水此时可一览无余。

大雨过后，可观察房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水等。尤其要格外留意阳台、卫生间，看看有没有潮湿发霉的现象。

3、不看家具，看格局

不要被家具所迷惑，房屋的舒适度，最终依赖格局设计是否周全。

有的开发商在样板间摆上了家具，这时家具往往会掩盖某些结构上的缺陷，只有空屋才最能展示其真面目。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来，如宴客功能、休息功能等。

4、不看墙面，看墙角

看墙角是否平整，有没有裂缝、渗水，若是刚贴上的新墙纸就更加要留意，可能是用来掩盖水迹的。

查看墙面是否平整或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

5、不看窗帘，看窗外

有的商品房免费给业主配好了漂亮的窗帘。这可能是开发商在掩盖通风和采光上的缺陷。

应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

6.不看电器，看插座

有的开发商偷工减料，连电线和插座也不放过，收房前一定要仔细检查。

7、不看装潢，看做工

好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的房源，其目的是低买高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。

8、不看地上，看屋顶

看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。

9、不看沙盘，看现场

开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺，但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时，会发现许多的承诺并不到位。

购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。例如开发商承诺后期将修建多少平米多少平米的花园，将有多大多大的池塘，那么在实际看房时我们就要留意在开发商承诺的地点是否有这么大的面积供其使用。

10、不看园林设计风格，绿地率

目前住宅项目的园林设计风格多样，异国风光、欧陆风情等有可能是虚晃几招，这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化覆盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。

11、看小区外交通，更要看小区内交通

看房时一提到交通，我们往往想到的就是小区周边的交通情况，有没有公交，离地铁口近不近等，而购房者往往忽视小区内的交通情况。

居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。

人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅区，停车场若不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。

公积金可异地互贷政策惠及全民

部分：政策

近期，多地公积金贷款政策出现微调。

10月20日起，武汉市住房公积金政策迎来自2010年楼市调控以来一次调整，武汉市民首次使用公积金购买二手房，贷款限额由40万元提高到60万元。

如武汉一样，近期，中国已有20多个城市调整住房公积金政策，有些地方公积金购房可异地互贷或申请父母成为共同还款人。所谓公积金异地互贷，举个简单的例子就是，一地居民到另一地买房，可以在当地申请公积金贷款。只有签订异地互贷协议的城市之间才可以实行。

太原东联房产咨询公司的研究人员认为,这些公积金政策的调整实际上是对楼市疲软的一种刺激手段，通过政策调整鼓励购房者使用公积金贷款买房，一方面可以满足刚需，也可以在一定程度上刺激楼市成交量回升。

一些专家认为，这些政策调整符合中国政府差别化信贷的精神，有利于满足刚需群体的购房需求。

异地互贷可避免公积金沉淀

截至2012年3月，住房公积金结余9000亿。

住房公积金的使用率问题一直备受关注，根据统计，截至2008年末，我国住房公积金运用率仅为53.54%（其中还包括购买国债余额），与去年相比，同比还降低了3.51%。大量公积金沉淀是一种浪费。

公积金异地贷款是一种个人行为主导的提高使用率方法。相比“公积金建经适房”，异地贷款更容易被接纳，它是将购房人的购房行为“给予保障项目式的优惠”，从而更能协调不同群体的利益诉求。

降低购房成本便于人员流动

广州社科院研究员彭澎认为，公积金的异地互贷方便了人员的自由流动，使得人才不再被社会福利等因素所捆绑。

如果公积金贷款能够在范围内实现互贷，无疑更能体现公共政策的社会福利性。

公积金贷款利率较商业贷款低，可以降低购房者购房成本；可以充分利用购房者自己的公积金贷款的额度，避免异地从业人员公积金额度的浪费。

调整公积金政策短期不会影响房价

有人担心公积金政策的放宽会再次推高房价。

也有专家认为，虽然公积金的异地互贷可以方便购房者，但一旦在推行，可能会促使一些城市的外需增加，给当地的房地产市场带来不稳定因素。

“公积金‘新政’不排除会带来少数投资、投机行为。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。

中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授认为，公积金政策微调对于楼市整体态势的影响不大。“依靠公积金购房的大多是刚性需求，加上楼市调控政策尚未见丝毫松动的迹象，调整公积金政策短期内不会影响房价大幅波动，利用公积金来投机投资的行为也不会成为主流。”

异地贷款需成立专门管理机构严管

山西大学经济与工商管理学院副教授耿晔强说，要加强对公积金管理部门的监督，防止违规审批，防止一些人利用优惠政策进行投机行为。

事实上，南方个别城市试水公积金互贷过程中就暴露了一些问题。据报道，有非法中介组织收取一定的手续费后，利用同一套房子的买卖合同，帮非本地人士在异地套取公积金。所以，异地贷款给公积金的风险管理提出了新的要求，为此广东9个城市的公积金管理中心要成立专门管理异地贷款的管理机构，严格审核申请异地贷款人购房的真实性，防止造假骗贷。

公积金省内互贷

辽宁已执行多年

2008年7月，沈阳与鞍山、抚顺、辽阳等沈阳经济区八城市签订了份公积金异地贷款协议，在上述八城市正常缴存住房公积金的职工在八城市间异地购买可办理房屋所有权证的个人自住住房，可以在购房所在地申请住房公积金贷款。

2009年3月，辽宁省14城市的住房公积金管理中心签订了《全省异地公积金贷款合作协议》，这标志着住房公积金可以省内“通贷”，这意味着，户口不在沈阳，符合条件的其他13城市居民可以在沈用公积金买房，沈阳人到其他13城市买房也可以使用公积金贷款。这一政策目前仍在执行。

异地互贷 广东多城已试水

2008年7月，辽宁省鞍山、抚顺等7城市与沈阳签订异地贷款协议。

2009年4月3日，广东省广州、佛山、珠海、惠州、江门、中山、东莞、肇庆8个城市共同签署了公积金异地互贷协议。最近，广东省内公积金互贷的城市增加到了9个。

日前，武汉明确规定，在武汉缴纳公积金的市民，到武汉之外的城市购房时，可以使用在武汉缴纳的公积金购房贷款。

有些城市不能异地互贷

但可一次性提取公积金

北京：如果是在北京缴存的住房公积金，在外地购房时，还不能在北京申请办理住房公积金贷款，不过可以办理公积金一次性提取。

无锡：无锡人到外地买房不能获得本地的公积金贷款，但可以支取公积金用于偿还异地的商业贷款。

聊城：暂不支持公积金异地互贷，不过市民在其他城市购买自住住房，可以申请提取住房公积金。

临沂：不支持异地互贷，外地购房可提取公积金。

南京：不支持异地互贷，但异地购房可提公积金还贷。

子女还贷也可用父母公积金

镇江：子女买房父母可成为共同还款人，“多余”公积金可用来还商贷，公积金可用于支付物业费等等，该政策明年开始正式实施。

深圳：父母没有作为子女公积金贷款共同申请人的，可成为子女公积金贷款共同还款人，使用自己的公积金账户余额为子女偿还公积金贷款，每年扣减一次。

昆山：买房能用父母的公积金，但是有一定的条件限制。

扬州：“子女买房还贷可动用父母公积金”两年前已实施。房主的名字写的是夫妻双方，如果双方父母都缴纳了公积金，并已满6个月，那么他们就可以申请使用父母的公积金，这样就会出现一套房子6个人来还贷款的现象。

无锡：子女只要户口与父母在一起，可一次性申请提取父母公积金存储余额，冲抵贷款。

第二部分 注意事项

异地买房贷款需注意的问题

一、恰当估计你的经济实力。

二、熟悉当地购房政策。

三、充分了解投资项目的背景。一般而言，合法销售的房子必须具备“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房销售（预售）许可证》。

四、了解开发企业诚信度。在不了解或者没有时间了解异地市场的情况下，应该尽量选择有能力、口碑较好的大型品牌企业。

五、要保证资金划拨安全。异地买房需要将大量资金划转到所购房城市。因此，确保资金在流通过程中的安全也显得非常重要。

不同地方出台不同的购房政策，如户口迁徙、政府补贴等。同时，如果是贷款购房，还需要了解当地的贷款利率政策，不同银行的利率可能存在差距。不同地方对于二次置业、多次置业也都有不同的规定，在购房前也一定要了解清楚。如果是公积金购房，还需了解是否可以异地使用公积金。这些都可以在购房前，通过网络了解，也可以向意向楼盘销售人员询问清楚。

北京上的公积金只能在北京买房。除非把公积金转到你要买房的地区。

申请提取的条件是：

1.购买、建造、翻建、大修自住住房的；

2.达到国家法定离退休年龄，或已正式办理了离退休手续的；

3.完全丧失劳动能力，并与所在单位终止劳动关系的；

4.出境定居的；

5.偿还个人购买自住住房贷款本息的；

6.支付房租超出家庭月工资收入15%以上部分的；

7 正在享受城镇居民生活保障待遇的；

8.本人、配偶及其直系亲属因患重病（慢性肾衰竭、恶性肿瘤、再生障碍性贫血、慢性重型肝炎）和因做心脏瓣膜置换手术、冠状动脉旁路手术、颅内肿瘤开颅摘除手术、重大器官移植手术、主动脉手术造成家庭生活严重困难的；

9.遇到突发事件，造成家庭生活严重困难的；

10.连续失业两年以上，家庭生活严重困难的；

11.职工在职期间去世，由继承人或受遗赠人领取；

12.职工为农业户籍或非西安地区户籍并与所在单位终止劳动关系的。

谨慎对待北京公积金提取中介：

由于提取公积金程序繁杂，人们常常会考虑选择公积金提取中介，但是对于这样的公积金提取中介，还需要大家非常谨慎的对待。

需谨慎对待北京公积金提取中介。如果以买房套现公积金可能分两种方式，一种是你真的办过户的手续，就算是以的节约成本的方式去办这些手续，起码还有一个3%的契税要交，同时你如果办这个过户手续，首先这个东西肯定是假的，比如我现在想套现，我用包华老师的一套房子，我套现成功之后我还得把房子转回给人家，我不可能这个房子一直在我名下，所以来回的等于是双倍的税费的产生，这是真的去用过户手续。

如果用假的方式，得是假的，交的契税手续都得是假的，那登记也得是假的，到了建委一查，起码在肯定能查出来，之前我了解可能各地用买房套现的方式有的采取的各地购房的方式，比如在交的公积金我去外地去做假的手续，因为各地之间的建委没有连网，所以可能查不到联网信息，但现在根据2011年出台的关于审核相关材料的住房公积金的处理意见，里面已经明确说了，如果是采取这种异地的你去购房或者租房的方式去支取，那么你需要提交非常严格的证明，比如你要去异地买房，你要当地的建委给你出相关的真实性的证明，租房的话得相关的机关你在当地居留的证明，银行存款利率所以审核的材料现在已经是越来越严苛了，所以如果你买房无论真的还是假的套现基本上操作程度很难。

为了一点公积金这么操作是根本不划算的。相对来说租房这个通道会不会更便捷一点，我们也了解在公积金提取的条件当中有一条是这么说的，房屋的租房支出超出家庭工资收入5%就可以提取公积金，所以这实际上就成了套取公积金的一个便捷的通道了，因为像在这样的高房价、高房租的城市5%是很容易突破的，那租房也许会更方便些。

如果是按照现在关于租房提取公积金的要求来说是比较容易达到的，你只要准备这么几份文件，个，租赁合同，然后出售人肯定要有一个房产证明，要有房产证的，然后你根据租房来说你要去交纳租金，到代开一张，的税金非常的低，大概营业税也就是租金的5%，而不是交易房价的5%，那么租金的5%如果一个月五千块那就是250块，如果代开一年的票据也就3000块人民币，大概该这么一个额度。那么这个手续基本上就齐备了。公积金管理中心之所以出台让租房也可以提取公积金社，主要还是保障职工的居住的问题，因为我们现在房租占到工资的比例是越来越高了，为了保障大家的居住权益允许你提取，同时也鼓励那些夹心层或者说在北上广一线城市确实短时间不能买房的人，你最起码能够解决你的居住问题，这个政策导向是没有任何问题的，政策导向是正向的，但是现在可能会被一些的机构作为一个谋利的工具，一方面正向的作用还会发挥，另一方面谋利的工具这方面来讲可能还要再加强管理。

按揭贷款买房流程

申请人应具备的条件

1、“个人购置住房贷款”对象应是具有完全民事行为能力的自然人

2、具有城镇常住户口或有效居留身份

3、有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；

4、不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；

5、有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；

6、具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。

按揭贷款买房流程图：

申请所需证件

1.身份证件(居民身份证、户口簿或其它有效居留证件)；

2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；

3.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；

4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明

6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；

7.以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。

个人贷款额度

个人购置住房贷款的贷款额度为不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%(以二者低者为准)，贷款期限最长可达30年。

偿还方式选择

在还款时，借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。偿还本息的方式有以下两种：

1.贷款期限在一年(含一年)的，实行到期一次还本付息，利随本清；2.贷款期限在1年以上的，可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法，按月归还贷款本息。

房贷质押和抵押

可以作为购置住房抵押物和质押物主要有如下种类：

(一)个人住房贷款的抵押物

1.借款人有权自主支配的房产及其它地上定着物；2.借款人依法取得的国有土地使用权；

(二)个人住房贷款的质押物包括国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券。

异地购房投资

异地房产投资简介

房产投资是一项中长期的投资，周期比较长，资金流转速度缓慢。北京、上海等大城市较早时期为鼓励购房出台了各种政策措施，提供按揭贷款、购房入户等政策，让很多先富起来的人看见了投资的机会，而高额的让投资人尝到了异地投资的甜头。早期异地房产投资基本上集中在北京、上海等大城市，后随着投资区域的扩大转向二、三线城市。

房地产市场的稳定、健康发展是行业发展的主旋律，所以房价不会满天飞涨，政府会在一定时期出台措施进行调控。北京、上海等地的房价飞涨已经引起了政府的高度重视，国家不断地出台相关政策进行控制。对于新政下异地投资空间将有什么样的变化，南京工业大学房地产管理系副主任吴翔华教授认为政策的影响不大，因为政策与对策的发展是同步的。异地投资要考虑的首要因素“还是风险因素，而不是政策。”

异地购房的风险

买房需要对当地的政策足够了解，对开发商的背景、资质熟悉，对当地市场变动及时把握，而这些都是异地购房者很难做到的，这就难免存在一定的投资风险。

一是房价风险。异地买房的目标城市，一般是二三线城市，这些城市的情况与深圳等沿海大中城市不同，很多并不具备房价骤然上涨的条件。同时，这些城市政府拥有很多土地储备，在调控供需矛盾时具有很大的回旋余地，如果寄望于短期内获得投资，则很可能希望落空。

二是市场性风险。市场性风险主要是指由于市场供需状况引发的投资风险。低价是吸引大多数异地购房者的关键因素，低价的原因何在？事实上，多数二三线城市的居民收入有限，消费能力不强，难以承付较高的房价支出；住宅商品化程度不高，居民一般都已经拥有自住用房；外来人口有限，租赁市场疲软；城市动拆迁力度有限，难以形成类似上海这种房地产发展的被动性需求；城市经济容量不足，难以形成商业房地产繁荣的基础支撑。这些都是由当地房地产市场发展状况和经济发展水平决定的，而且在短时间内无法发生实质性变化。

三是楼盘信息获取不对称的风险、对异地风俗以及购房习惯缺乏必要了解等问题。由于对情况不了解，很多购房者过于依赖开发商的广告和自我介绍，对地产项目的信息不能做到全面把握。因此一定要对开发商的资信进行调查，对所购物业的法律权属进行核查，还要了解当地的购房程序、办理按揭的期限，以及所要缴付的税费等内容，也可向当地房地产专业律师或房产部门进行咨询，以免纠纷产生后带来时间精力耗费等不必要的麻烦和损失。

四是买房后的管理风险。考察居住小区的物业管理，对于异地购房者很重要。由于目前购买外地住宅的多数是以假期居住和养老居住为主，因此该小区的物业管理，对于住宅产品的维护、保值增值以及居住者生活品质的保证起着至关重要的作用。

异地购房前期准备

异地购房前，首先一定要了解政策，房产价格与国家的宏观政策息息相关，投资者既然有意到外地投资购房，就应该进一步了解国家的房地产政策和对置业地区的定位等，做到心中有数；其次要认真考察，不管房产是自用还是投资，都应到现场认真考察，考察的主要内容包括当地房产的价格、地段、质量、潜力等情况；再次要注意估算，购买房产前先盘算一下手头的资金，自有资金，如果用银行贷款购房就存在一定的风险，因为房贷需按月还款，会增加购房成本，建议在购房前先了解清楚当期的银行利率，算清应付的利息是多少，在此基础上判断一下利用贷款购房的获利空间有多大，如果得不偿失，就应放弃；最后要注意时机，凡是商品都有价格，有价格就会有波动，房产作为一种商品，自然也存在这个规律，影响房地产价格的因素很多，作为投资者，应该时刻注意这些波动，尽量选择房产价格处于低谷时才出手。

异地购房投资，选择相当实力品牌开发商开发的楼盘。具有品牌的房地产开发商对房产理念、房产质量以及服务等让投资者更为熟悉和了解，跟着他们去投资自然增添了几分安全感。

机遇和风险并存，若是投资得当，则会抢占房价和发展先机，若是盲目投资，则可能会有比较大的投资风险。只有好好考虑一些购房置业风险和的要素，才能够做到理性异地投资置业。

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